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地王效应 其实也不是“洪水猛兽”
2016-08-24 10:16:31   来源:


  记者 余升亮
  自从几天前广州新地王一出,地王效应下的楼价会不会疯涨成为大家最担忧的问题之一。诚然,并不是所有的地王都那么好过,房价也不会一下子飞涨,一句话就是:要“蛋定”。
  今年以来广州楼市的火热一直有目共睹,即使广州新地王诞生前的一周也依旧火热。阳光家缘网签数据显示,上周全市一手住宅网签量2131套,环比上涨17.5%,仅隔一周,成交量又重返两千套。
  但从另一个角度看,今年楼市虽然火热,但广州楼市胜在一个“稳”字。有业内人士认为,毕竟各区域都有差异性,即使新的全市地王出炉,但还是会遵循市场规律,不会整个广州楼价一下子就疯涨,多数会先带动区域周边房价,而且也是稳步上涨的,毕竟开发商也要试探市场反应,但这时大家往往会产生从众和恐慌心理。

  地王并不一定是房价标杆
  “地王”的名字听起来很风光,但实际上造就它的开发商压力也不小。中地行市场研究中心项目总监梁志秋认为,高地价项目的定价是最为敏感的因素,地王由于地价成本高,定价需要提高,方能实现盈利。本来华大物流地王一出,“前任”南洲地王会解套,然而,南洲地王现在也未能迎来开发的适当时机,证明拿地王的风险仍然比较大。从过往经历看,地王项目要销售成功,是对房企的考验,更是对市场的锤炼。
  纵观广州的一些地王项目,最终成为区域房价标杆的并不多。例如土豪盘众多的天河,侨鑫汇悦台、凯旋新世界等可算是区域房价的标杆项目,而珠江新城区域宅地“地王”的越秀星汇御府去年的网签均价并不在前列;黄埔“地王”项目保利学府里,去年网签均价也不是区域最高。开发商内部人士表示,拿到“地王”的开发商拿地之后多数会遇到很多问题,产品定位、入市时间、价格等都要深思熟虑,稍有差池都将陷入进退两难的境地,这也是为何一些“地王”久没动静的原因。

  不是所有地王都很好过
  那么,地王效应让周边楼盘急于涨价,但买家真的会接受吗?不妨看看2009年诞生的广州总价地王亚运城地块,当时由富力地产、碧桂园、雅居乐和世茂等开发商联合以255亿元的天价拍得。但那么多年过去了,目前亚运城区域的新房价格均价为1.3万元/㎡,和若干年前相比几乎没怎么涨,地王项目一直陷入窘境,连续几年亏损严重,最近还传出“拆伙”的消息。
  合富辉煌日前选取了荔湾、白云、番禺、南沙、黄埔五个区的10个区域地王做标本,这些地王大部分诞生在2012年~2014年间,楼面地价最高的达到2.5万元/㎡,最低的为5224元/㎡。截至今年6月,这10个地王项目中,只有2个项目赚回了地价:2009年拿地的富春山居至今已销售了66.8亿元,超过43.4亿元的地价款;融穗澜湾2014年拿地的总地价为8.05亿元,销售额目前已达12.6亿元。业内人士直言,上半年楼市虽然火热,价格也是稳中有涨,但地王项目不好做,部分片区的地王市场压力颇大、入不敷出,要解套只能以时间换空间,等待市场承接力的慢慢积累。

  同场加映
  下周或再迎两“地王”

  广州地王新鲜出炉,下半年土地市场开始新一轮推新高潮,开发商对土地的渴望被点燃。
  目前广州还有两块土地网上竞拍,分别是白云区新市街棠涌南路AB2805038地块和黄埔区长岭居板块的CPPQ-A2-1地块,均在8月26日开拍。目前白云区棠涌地块楼面价达到了18851元/㎡,已达到最高限价,将竞拍配建安置房,成为新的区域地王可期。
  而黄埔区长岭居地块更是未开拍已成地王,即便是底价成交,其售价也必定将高于同区域内其他地块,况且目前有开发商报的楼面均价已达8741元/㎡,由于不设置最高房价,这块土地价格将会到什么高度,值得注意。
  制图/唐歆

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