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供大于求 “首改”机会到了
2013-05-27 10:44:24   来源:广州日报

  相比于100平方米以内的“刚需”盘源紧张,120平方米以上的大户型盘源充裕

  广州二手住宅市场在经历了3月份成交量爆发式增长后,4月份的成交大幅回落。在新“国五条”落实细则出台后,市场上的投资性需求受到进一步打压,刚性需求成为市场的主导力量。面对这样的形势,对于偏好120平方米以上大户型的首次改善居住型买家是不是入市的好时机呢?

  在上周的采访中,不少业内人士表示,相比于100平方米以内的两房和三房盘源紧张,120平方米以上的大户型盘源充裕,业主的议价空间也更为松动。因此,有行家认为,对于有意向改善居住环境的首改型买家而言,应该趁着盘源充裕之时,勤快看房,货比三家,把握淘笋盘的机会。

  文/图:记者王雯倩

  市场行情

  成交量持续回落 业主心态却企硬

  5月份以来,广州二手住宅市场发展势头基本延续了4月中下旬以来的态势。

  从5月1日~15日,经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比4月同期减少14%,成交较活跃的是海珠的南洲、天河的车陂、东圃板块,成交总价集中在100万元/套以下的物业,成交比例为43.2%,其次是100万~150万元/套之间的物业,成交比例为34.1%。

  合富置业市场经理梁燕明表示,从市场反馈的数据分析,5月上半月市场成交的热点落在市中心区域,总价在150万元以内的二手住宅仍然是成交的主力,5月上半月接近七成的个案是这个价位的物业。

  相对于成交量的回落,眼下业主心态保持坚挺,尤其是持有市中心优质物业的业主,部分特别看好后市的业主会有小幅反价的现象。不过,买家心态也显得更为淡定,若遇到业主反价,不少买家会选择转看其他物业。由于3月份成交飙升,消化了市场上不少房源,尤其是“刚需”买家所追捧的市中心两房及小三房等中小户型物业,更显紧俏。

  盘少需求更少 番禺花都大户型最多

  据中原地产二手住宅成交数据统计,5月至今,120平方米以上的大户型,除了天河北、珠江新城、体育中心、滨江东、番禺华南板块有一定的成交量外,其余各区域的交易均比较少,其放盘量和成交量都有所下降,但放盘价和成交价则略有上升。虽然大户型物业的二手盘源有减少的趋势,但相对于更少的购买需求,部分区域呈现出供过于求的情况,如天河北板块、江南大道南板块和机场路板块。

  满堂红市场部高级经理周峰表示,今年5月1日~15日,满堂红地产新增的可售房源中,面积超过120平方米的物业占比为18.8%,而今年前4个月该类物业的成交比例不足10%。就整个市场来看,“这类物业都是供大于求的,在番禺和花都两区相对明显些。”

  与中小户型相比大户型单价更低

  与同板块的中小户型二手房相比,这些大户型单位在单价上能有多少优势呢?

  据周峰介绍,若在市中心同一板块内抽取同为“有电梯”而面积不同的物业,对比得出结果是大面积物业(120平方米以上)的单价要比中小面积物业(90平方米以下)的单价高出1500元/m2左右。若在同一板块内抽取同为“无电梯”而面积不同的物业作对比,对比得出的结果是大面积物业(120平方米以上)的单价要比中小面积物业(90平方米以下)的单价低800元/m2左右。在目前市场调整的阶段,郊区板块的大面积物业有可能在原来的售价上作出向下调整,但幅度不会超过3%。准买家对这类物业的态度是边看边对比,不会在很短时间内下决定。

  以大户型盘源较为充裕的天河北板块为例,板块内大型居住小区较多,即使大户型单位的放盘量有所减少,但总体上供给还是多于需求的。据中原地产希尔顿阳光分行高级营业经理林文就介绍,目前,120平方米以上的大户型单元均价在2.5万元/m2左右,而中小户型的均价则要贵2000元/m2。

  此外,据中原地产江燕路分行营业经理胡永坚透露,大户型二手房源供应量相对充足的江南大道南板块,板块内大户型单位的均价大约在2.2万元/m2,比中小户型便宜约1500元/m2,受业主观望情绪的影响下,议价空间同样不大。而面对同样出现供过于求的机场路板块,中原地产岗贝路分行高级营业经理李苑峰则表示,机场路板块120平方米以上的大户型均价在1.6万~1.7万元/m2,要比小户型单元低1000元/m2。

  各区大户型交易行情

  越秀、荔湾:

  一手新盘少 二手大单位紧俏

  位于中心老城区的越秀、荔湾等区域,因大型新楼盘较少,大户型盘源的供应一直以来就比较稀缺。合富置业锦城分行主管夏银玲表示,在东风东板块计划购买120平方米以上的中大户型的首次改善买家占比非常小,但其价格却持续高企。业主一般都以较高的价格放盘,而且心态非常强,不愿意讲价。如果有买家看中,到价即卖,很少会反价。而买家方面也很冷静,对于一些大幅度高于市场价的单位,很少会盲目追价。

  而在淘金板块,由于大户型单位普遍以自住客居多,放盘量较少。据中原地产淘金家园分行营业经理李德灿介绍,淘金板块的大户型业主对未来楼市大多持观望态势,并不急于出售,而放盘价也略高于市场价。成交量方面,虽然交易较少,但好的盘源在放盘一个星期内就会售出。

  而在荔湾区的热门楼盘荔港南湾,持有中大户型物业的业主心态强,基本不议价。据合富置业荔港南湾分行主管李小丽介绍,荔港南湾两房市场价在140万~150万元,90平方米左右的三房也是首次改善买家的热门,总价190万元以上,望江单位价格更高,总体成交均价介于1.9万~2万元/m2,望江单位则要2万~2.1万元/m2。个别业主会反价,幅度5万~10万元,不过,买家追价的幅度只有3万~5万元。


  天河:

  放盘量减少 部分可议价5%

  天河区5月以来大户型二手房虽仍有一定的交易量,但放盘量则没有明显的增多,不少板块还日渐减少。合富置业骏景南苑分行主管黄伟杰表示,目前骏景花园内首次改善的买家预算多是介于270万~350万元,约有六成的首次改善买家倾向选购120平方米以上的中大户型物业。目前骏景花园120平方米以上的户型,北苑市场价约2.3万元/m2,而南苑市场价约2.4万元/m2。现时骏景花园内持有120平方米以上中大户型的业主,心态相对平稳,议价空间不大。

  而在华景新城,楼梯楼中小户型市场价约1.7万~2万元/m2,电梯楼则要到2.5万元/m2,面积在120平方米以上物业的市场价约2.3万元/m2。合富置业华景新城分行主管陈晓珊表示,华景新城现时成交较旺的中大户型物业是面积在120~130平方米左右的物业,业主放盘价一般定在300万~320万元左右。“相比起同一楼盘的中小户型物业,大户型的业主心态较为平稳,反价现象不多见,若是与实客看中,业主降价5万~6万元都是有可能出现的。”

  此外,据合富置业高级营业经理文恺介绍,中海康城的120平方米以上大户型,其业主会比两房、小三房业主更愿意讲价,议价空间在3%~5%。

  海珠:

  供大于求 议价空间约5万元

  海珠区120平方米以上物业放盘量会比两房、小三房要多,而由于总价较高,买家也不多。合富置业光大翠榕分行主管谭湘文表示,光大花园首次改善买家中,约有三成买家为购买120平方米以上单位,比较热求的户型是140平方米的四房单位。与中小户型相比,120平方米以上中大户型的业主都会好倾价一点,降价幅度大约在总价上降低5万元左右。据悉,光大花园的120平方米以上的大户型均价介于2.4万~2.6万元/m2,较新净的光大榕岸中大户型单位则高至 2.8万元/m2。同为海珠区热门首改楼盘的还有金碧花园,据合富置业金碧三期分行主管李雪梅介绍,金碧花园三期120平方米以上的户型,成交价约260万~270万元/套,业主的议价空间也不大,通常是总价上降低5万元左右,若业主反价,买家都会追价,愿意追价的幅度约2万~3万元左右。

  白云:

  部分大户型单价还贵过小户型

  在白云区,较为吸引首次改善型买家关注的二手楼盘,当属白云尚城和时代玫瑰园。据合富置业尚城分行主管何艺玲介绍,目前在白云尚城买中大户型的首次改善买家占半数,以120平方米的三房和133平方米的四房成交较旺,业主通常放2.3万~2.4万元/m2,盘源比较紧俏。现阶段业主心态比较“企稳”,放盘少,成交快,议价空间不大。据悉,白云尚城100平方米以下的中小户型二手均价约2万元/m2,而120平方米以上的大户型二手均价却介于2.3万~2.4万元/m2,其单价还贵过小户型。

  而在时代玫瑰园,最受首次改善买家欢迎的是126平方米的单位,成交价格约是235万元左右,鲜少放盘。据合富置业时代玫瑰园分行主管袁秋云介绍,目前时代玫瑰园大户型与其他中小户型的价格差别不大,都约在1.9万元/m2。

  后市

  预测

  信贷收紧

  大户型成交更纠结

  谈及对后市的预测,周峰认为,在外地客户入市购房的限制提高后,大面积物业的“销路”有所缩窄,且由于总价成本较大,多数有意向购买此类物业的客户,或多或少需要依赖银行贷款。但在经历3月的信贷高峰后,各大商业银行在信贷审批的把控度上会有一定的收紧,从而令客户在首付成本的筹集上更费周章,最终必定影响大面积物业的成交。一旦该类物业的业主不根据具体市场情况而调整售价,其物业成功售出的时间将会延长。

  中原地产市场主任黄燕飞亦表示,现在不少业主并不急于出售物业,即使放盘也可能会提高价格,首次改善型买家在选择购买大户型的单元时要注意货比三家,清楚了解目标区域的市场价格。同时,因放盘量减少,不少区域可供选择的房源不多,买家可多留意不同区域,特别是大户型盘源供过于求的区域。

  此外,有中介人士提醒,如果首改型买家需要“卖一买一”时,应该将买卖之间的时间差距缩小,并尽可能地做到同步进行,在一周内同时出售和购入就比较理想。如果卖房时过分提高价格,很可能会导致讨价还价的时间被拖长或者交易失败,而一些希望购入的心水笋盘就可能因此被人捷足先登。

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